Plus-value immobilière au Luxembourg : Quel impôt en 2026 ?

Par Hadrien Peschon · Publié le 26 octobre 2026 · Mis à jour le 26 octobre 2026

Vous vendez un bien au Luxembourg ou à l’étranger ? Découvrez les conséquences fiscales au Luxembourg et les points à vérifier.

Vous envisagez de vendre une maison, un appartement ou un terrain ? Les conséquences fiscales au Luxembourg dépendent notamment de votre résidence fiscale, de la localisation du bien, de son utilisation et de sa durée de détention.

Une résidence principale peut être exonérée.
Pour un autre bien, le régime diffère selon qu’il est détenu depuis cinq ans au plus ou depuis plus de cinq ans. En présence d’un bien situé à l’étranger, il faut en outre tenir compte de la convention fiscale applicable.

Voici les principales règles à connaître avant une vente immobilière en 2026.

Dans quels cas une plus-value immobilière est-elle imposable au Luxembourg ?

Pour un immeuble relevant du patrimoine privé, trois situations principales doivent être distinguées.

• Le bien constitue votre résidence principale et les conditions légales sont remplies : la plus-value est exonérée.
• Le bien est détenu depuis cinq ans au plus : hors exonération, la plus-value relève en principe du bénéfice de spéculation et est soumise au tarif progressif ordinaire.
• Le bien est détenu depuis plus de cinq ans : hors exonération, la plus-value relève en principe du bénéfice de cession. Elle bénéficie d’un régime particulier avec réévaluation du prix de revient, abattements éventuels et imposition au demi-taux global.

Détenir un bien pendant plus de cinq ans ne signifie donc pas que sa plus-value est exonérée.

La durée de détention détermine surtout le régime fiscal applicable.

La vente de votre résidence principale est-elle exonérée ?

Oui, lorsque les conditions de l’article 102bis LIR sont remplies.

L’exonération peut notamment s'appliquer lorsque l'habitation constitue votre résidence habituelle depuis son acquisition ou son achèvement, ou lorsqu’elle a été occupée pendant au moins les cinq années précédant la vente.

La loi prévoit également certaines situations liées à des motifs familiaux ou à un changement de résidence en rapport avec la profession du contribuable, de son conjoint ou de son partenaire.

Il n’est donc pas exact de considérer qu’une résidence principale doit systématiquement avoir été détenue ou occupée pendant cinq ans pour que sa vente soit exonérée.

Que se passe-t-il si vous avez déjà déménagé ?

L’ancienne résidence principale peut encore bénéficier de l’exonération lorsque sa vente intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du déménagement, sous réserve des conditions légales.

Au-delà de cette date, une exonération peut encore être envisageable dans certaines situations particulières, notamment lorsque l’abandon de l’habitation est lié aux motifs familiaux ou professionnels prévus par la loi.

L’historique d’occupation du logement est donc important.

Une partie louée, utilisée professionnellement ou un terrain important vendu avec l’habitation peuvent également nécessiter une analyse distincte.

Bien détenu depuis cinq ans ou moins : comment la plus-value est-elle imposée ?

Pour une vente réalisée en 2026, une cession intervenant dans un délai ne dépassant pas cinq ans après l’acquisition relève en principe du bénéfice de spéculation.

La plus-value est alors soumise au tarif progressif ordinaire de l’impôt sur le revenu.

Le taux dépend donc de votre revenu imposable et de votre situation personnelle.

Le terme « spéculation » est ici une qualification fiscale. Il n’est pas nécessaire que vous ayez acheté le bien avec l’intention de le revendre rapidement.

Les publications mentionnant encore un délai général de deux ans correspondent à des régimes antérieurs ou à des mesures temporaires qui ne constituent plus la règle générale applicable aux nouvelles ventes réalisées en 2026.

Bien détenu depuis plus de cinq ans : quel régime fiscal ?

Lorsque l’immeuble est vendu plus de cinq ans après son acquisition, la plus-value relève en principe du bénéfice de cession.

Le calcul est alors plus favorable à plusieurs égards.

Le prix d’acquisition ou de revient peut notamment être réévalué selon des coefficients fiscaux, en fonction de l’année au cours de laquelle les différentes dépenses ont été engagées.

Des abattements peuvent également être disponibles.

Enfin, le bénéfice de cession constitue un revenu extraordinaire imposé au demi-taux global.

Le demi-taux global signifie-t-il que la plus-value est taxée à 21 % ?

Non.

Le demi-taux global correspond à la moitié du taux global calculé en fonction du revenu imposable du contribuable.

Il ne s’agit donc pas d’un taux forfaitaire de 21 % applicable à toutes les plus-values immobilières.

Le taux effectif dépend notamment :

• du montant de la plus-value imposable ;
• de vos autres revenus ;
• de votre situation personnelle et familiale.

Le taux de 21 % généralement mentionné correspond au maximum du demi-taux global lorsque le taux ordinaire maximal de 42 % est atteint, avant les contributions additionnelles.

C’est pourquoi deux contribuables réalisant la même plus-value peuvent supporter un impôt différent.

Comment calcule-t-on la plus-value immobilière ?

La plus-value fiscale ne correspond pas nécessairement à la simple différence entre le prix auquel vous avez acheté le bien et son prix de vente.

Selon le régime applicable, le calcul peut notamment tenir compte :

• du prix d’acquisition ;
• de certains frais d’acquisition ;
• de dépenses d’investissement ou d’amélioration ;
• des frais directement liés à la vente ;
• de la réévaluation fiscale du prix de revient lorsque les conditions sont remplies ;
• des abattements disponibles.

Toutes les dépenses engagées dans un immeuble ne peuvent pas automatiquement être ajoutées au prix de revient.

La nature des travaux, leur date et les justificatifs disponibles doivent être vérifiés.

Le capital restant dû à votre banque n’est pas une déduction fiscale de la plus-value. Il réduit le montant que vous conserverez après la vente, mais ne détermine pas à lui seul le gain imposable.

Quels abattements peuvent réduire la plus-value ?

Lorsqu’il s’agit d’un bénéfice de cession, un abattement peut atteindre :

• 50 000 euros pour un contribuable ;
• 100 000 euros pour des époux ou partenaires imposés collectivement, lorsque les conditions sont remplies.

Il ne s’agit toutefois pas d’un nouvel abattement intégral accordé à chaque vente.

Le montant disponible doit être diminué des abattements déjà utilisés au cours des dix années antérieures.

Un abattement spécifique de 75 000 euros peut également être applicable, sous certaines conditions, lors de la vente d’un immeuble bâti reçu par succession en ligne directe et ayant constitué la dernière résidence principale des parents du contribuable, de son conjoint ou de son partenaire concerné par l’imposition collective.

Ces avantages doivent donc être vérifiés au regard de votre situation et de votre historique fiscal.

Que se passe-t-il si le bien a été hérité ou reçu par donation ?

Une succession ou une donation ne remet pas automatiquement le compteur fiscal à zéro.

Pour déterminer la durée de détention et le prix d’acquisition fiscal, il faut en principe remonter à la dernière acquisition à titre onéreux.

La valeur indiquée dans une déclaration de succession ou dans un acte de donation ne devient donc pas automatiquement le prix d’acquisition à retenir pour calculer la plus-value.

La vente d’un bien hérité ou donné nécessite souvent de reconstituer son historique de propriété et les dépenses réalisées par les détenteurs successifs.

Vous résidez au Luxembourg et vendez un bien situé à l’étranger : que se passe-t-il ?

La vente doit également être examinée dans votre déclaration luxembourgeoise.

Cela ne signifie pas nécessairement que la plus-value sera imposée au Luxembourg.

Il faut d’abord examiner :

• la législation fiscale du pays où se situe l’immeuble ;
• votre résidence fiscale ;
• la convention fiscale conclue entre le Luxembourg et le pays concerné ;
• la qualification de la plus-value selon les règles luxembourgeoises.

Les conventions fiscales attribuent généralement à l’État où se trouve l’immeuble le droit d’imposer la plus-value immobilière.

Pour un résident luxembourgeois, une plus-value immobilière étrangère peut alors être exonérée au Luxembourg tout en devant être déclarée.

Il faut toutefois distinguer les deux régimes.

Un bénéfice de spéculation étranger exonéré peut être pris en considération pour déterminer le taux applicable aux autres revenus imposables au Luxembourg.

En revanche, un bénéfice de cession étranger exonéré, qualifié de revenu extraordinaire, est en principe écarté du calcul du taux global.

Cette distinction peut avoir une incidence significative sur l’impôt luxembourgeois.

Vous êtes non-résident et vendez un immeuble situé au Luxembourg

Un contribuable non-résident qui vend un immeuble situé au Luxembourg peut être imposable au Luxembourg sur la plus-value.

Le régime applicable dépend notamment :

• de la durée de détention ;
• de l’utilisation du bien ;
• de la qualification éventuelle de résidence principale ;
• de la situation fiscale du vendeur ;
• de l’application éventuelle du régime d’assimilation fiscale des non-résidents.

La vente doit également être examinée dans l’État de résidence du vendeur selon la convention fiscale applicable.

Faut-il déclarer la vente même si la plus-value est exonérée ?

Oui, une vente immobilière peut devoir être déclarée même lorsqu’aucun impôt n’est finalement dû sur la plus-value.

Sont notamment concernés :

• le résident luxembourgeois qui vend un bien situé au Luxembourg ;
• le résident luxembourgeois qui vend un bien situé à l’étranger ;
• le non-résident qui vend un immeuble situé au Luxembourg ;
• dans certaines situations, le non-résident assimilé fiscalement à un résident luxembourgeois.

Le formulaire 700 est consacré aux plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles du patrimoine privé et accompagne, selon le cas, la déclaration d’impôt luxembourgeoise.

Pourquoi faire vérifier la fiscalité avant la vente ?

L’analyse est particulièrement utile lorsque :

• vous êtes proche du seuil de cinq ans de détention ;
• vous avez quitté votre ancienne résidence principale ;
• une partie de l’immeuble a été louée ou utilisée professionnellement ;
• le bien a été reçu par donation ou succession ;
• plusieurs propriétaires ou héritiers sont concernés ;
• vous avez déjà utilisé un abattement lors d’une vente antérieure ;
• vous résidez au Luxembourg mais vendez un bien en Belgique, en France, en Allemagne ou dans un autre pays ;
• vous êtes non-résident et vendez un bien au Luxembourg.

Dans ces situations, une différence de qualification peut modifier sensiblement le montant imposable.

Comment SQUARREL peut vous accompagner ?

Avant la vente, SQUARREL peut examiner votre situation afin d’identifier le régime fiscal applicable et, lorsque les informations disponibles le permettent, d’estimer l’impôt à anticiper.

Après la vente, le cabinet peut notamment :

• déterminer le régime applicable à la plus-value ;
• reconstituer le prix de revient fiscal ;
• examiner les dépenses et abattements susceptibles d’être retenus ;
• traiter les situations comportant un élément international ;
• préparer les éléments nécessaires à votre déclaration fiscale luxembourgeoise.

Votre dossier est suivi directement par Hadrien Peschon, expert-comptable au Luxembourg.

Le périmètre de la mission et les honoraires sont définis en fonction de la situation et des éléments à analyser.

Vous envisagez une vente ou devez déclarer une opération déjà réalisée ? Présentez votre situation à SQUARREL.

*Cet article présente les principales règles générales applicables en 2026 aux personnes physiques détenant des immeubles dans leur patrimoine privé. Une situation internationale nécessite également l’examen de la convention fiscale concernée et, le cas échéant, du droit fiscal de l’État où se situe l’immeuble.*

Ce contenu est général. Son application dépend de votre situation et des règles en vigueur.